Hypotéka 2026: Aktuální úroky a jak na nejlepší sazbu

Průměrná hypoteční sazba se po vrcholu v roce 2023 postupně snižuje. Co to znamená pro nové zájemce i pro ty, kteří refinancují? V tomto článku shrnujeme aktuální stav trhu, vysvětlujeme faktory ovlivňující vaši sazbu a dáváme praktické tipy, jak vyjednat nejlepší podmínky.

Kde se aktuálně pohybují sazby

V únoru 2026 se průměrná úroková sazba nových hypoték v České republice pohybuje přibližně v rozmezí 4,5–5,5 % p.a. Konkrétní sazba závisí na délce fixace, výši úvěru, bonitě žadatele a dalších faktorech. Tyto údaje jsou orientační — sazby se mění a doporučujeme ověřit aktuální nabídky přímo u bank.

Vývoj sazeb v posledních letech

Hypoteční sazby prošly v posledních letech dramatickým vývojem. Po období historicky nízkých sazeb kolem 2–3 % (2020–2021) přišel prudký nárůst způsobený zvyšováním repo sazby ČNB. Na vrcholu v roce 2022–2023 se průměrné sazby pohybovaly kolem 6–7 %. Od poloviny roku 2024 sazby postupně klesají v návaznosti na snižování repo sazby ČNB.

Rozdíly podle délky fixace

Délka fixace výrazně ovlivňuje nabízenou sazbu. Orientační přehled:

• 1–3letá fixace: Nejnižší sazby, obvykle o 0,2–0,5 % pod průměrem. Vhodné při očekávání dalšího poklesu sazeb.
• 5letá fixace: Nejpopulárnější volba, dobrý kompromis mezi cenou a jistotou.
• 7–10letá fixace: Prémie za dlouhodobou jistotu, obvykle o 0,3–0,5 % nad 5letou fixací.

Největší hráči na trhu

Mezi hlavní poskytovatele hypoték v ČR patří Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Moneta Money Bank a Hypoteční banka (skupina ČSOB). Stále silnější pozici získávají online banky a zprostředkovatelé — Simplea nabízí plně online proces bez návštěvy pobočky, Buřinka (Stavební spořitelna ČS) se zaměřuje na kombinaci hypotéky se stavebním spořením. Rozdíly v sazbách mezi bankami mohou činit i 0,5–1 %, proto se vyplatí porovnávat.

Co ovlivňuje výši vaší sazby

Banka nestanovuje sazbu pouze podle aktuálních tržních podmínek. Vaši konkrétní sazbu ovlivňuje pět klíčových faktorů:

1. LTV (Loan-to-Value) — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti

LTV je jeden z nejdůležitějších ukazatelů. Čím nižší LTV, tím nižší riziko pro banku a tím lepší sazbu dostanete. Orientačně:

• Do 60 % LTV: Nejlepší dostupné sazby
• 60–80 % LTV: Standardní sazby
• 80–90 % LTV: Přirážka cca 0,2–0,5 %. Dostupné pro žadatele do 36 let.
• Nad 90 %: Většinou nedostupné — ČNB doporučuje max 90 % LTV pro mladé do 36 let.

2. Výše příjmů a DSTI

Banky požadují, aby ukazatel DSTI (poměr všech splátek k čistému příjmu) nepřesáhl 45 %. Vyšší příjem znamená lepší vyjednávací pozici — banka vidí nižší riziko nesplácení. Pokud máte příjem z více zdrojů (zaměstnání + DPP, příjem partnera), ujistěte se, že jej banka započítá.

3. Délka fixace

Kratší fixace znamená nižší sazbu dnes, ale vyšší riziko při refixaci za 3 roky. Delší fixace dává jistotu, ale platíte prémii. Více o tom, jak vybrat správnou fixaci, najdete v článku Fixace hypotéky: 3, 5 nebo 10 let?

4. Typ nemovitosti

Banky hodnotí rizikovost zástavy. Byt v dobrém stavu v městské lokalitě je nejméně rizikový a dostane nejlepší sazbu. Rodinný dům má mírně vyšší přirážku (těžší prodejnost). Rekreační objekty, stavební pozemky nebo nemovitosti v odlehlých lokalitách mohou znamenat přirážku 0,2–0,5 % nebo odmítnutí.

5. Bonita a scoring

Banka prověřuje vaše záznamy v registrech dlužníků (SOLUS, BRKI, NRKI). Jakýkoliv negativní záznam výrazně zhoršuje šance na schválení. Dále hodnotí stabilitu zaměstnání — minimálně 6 měsíců u současného zaměstnavatele, ideálně delší pracovní poměr. OSVČ potřebuje zpravidla 2 daňová přiznání.

Jak vyjednat lepší sazbu — praktický postup

Sazba, kterou banka nabídne v první nabídce, není konečná. Vyjednávat se vyplatí — rozdíl 0,3 % na sazbě u hypotéky 3 000 000 Kč na 25 let představuje úsporu přes 150 000 Kč na úrocích.

1. Získejte nabídky od minimálně 3 bank — nebo využijte hypotečního poradce, který má přístup k nabídkám desítek bank najednou.
2. Porovnávejte RPSN, ne jen úrokovou sazbu — RPSN zahrnuje i poplatky za vedení účtu, zpracování a pojištění. Hypotéka s nižší sazbou může být ve výsledku dražší.
3. Použijte nabídku konkurence jako páku — přijďte do preferované banky s konkrétní nabídkou jiné banky. Většina bank je ochotna sazbu dorovnat nebo porazit.
4. Ptejte se na nestandardní slevy — některé banky nabízejí zvýhodněnou sazbu pro mladé do 36 let, pro určité profese (lékaři, učitelé, IT), nebo věrnostní slevu pro stávající klienty.
5. Zvažte hypotečního brokera — pracuje za provizi od banky, pro vás je služba zdarma. Má přehled o aktuálních akcích a umí vyjednat podmínky, které na pobočce nedostanete.

Spočítejte si splátku pro různé sazby v Kalkulačce hypotéky.

Fixace 2026 — co vybrat

Volba délky fixace je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při hypotéce. Stručný přehled:

• Krátká fixace (1–3 roky): Dává smysl, pokud čekáte další pokles sazeb. Za 3 roky budete moci refinancovat za potenciálně nižší sazbu. Nesete však riziko, že sazby vzrostou.
• Střední fixace (5 let): Nejpopulárnější volba na českém trhu. Dobrý kompromis mezi cenou a jistotou. Většina lidí si za 5 let ustálí finanční situaci.
• Dlouhá fixace (7–10 let): Maximální jistota, ale platíte prémii. Vhodné pokud jsou sazby historicky nízko a nechcete riskovat.

Podrobný rozbor najdete v článku Fixace hypotéky: 3, 5 nebo 10 let?

Aktuální podmínky ČNB a regulace

Česká národní banka stanovuje doporučené limity, které banky zpravidla dodržují:

• LTV limit: Maximálně 80 % hodnoty nemovitosti. Pro žadatele do 36 let může být výjimka až 90 %.
• DSTI limit: Splátky všech úvěrů nesmějí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu.
• DTI limit: Celková výše dluhů nesmí přesáhnout 8,5násobek ročního čistého příjmu.

Přesnou výši hypotéky, kterou vám banka schválí, spočítáte v Kalkulačce dostupnosti hypotéky.

Zvažujete refinancování stávající hypotéky? Využijte naši Kalkulačku refinancování a zjistěte, zda se přechod k jiné bance vyplatí.