Paušální výdaje a hypotéka — jak to ovlivňuje výši úvěru
Publikováno: 22. února 2026
Paušální výdaje jsou oblíbený nástroj pro zjednodušení daní. Málokdo si ale uvědomuje, jak dramaticky ovlivňují dostupnou výši hypotéky. IT freelancer s příjmy 1,2 milionu korun může s paušálem 60 % dosáhnout na hypotéku kolem 3 milionů — ale se skutečnými výdaji (15 %) na více než 6 milionů. V tomto článku si ukážeme proč a kdy se přechod vyplatí.
Základ daně vs. příjmy — klíčový rozdíl pro banku
Banka nepočítá s vašimi celkovými příjmy, ale se základem daně. Základ daně je to, co zbyde po odečtení výdajů. Při paušálních výdajích se odečítá fixní procento bez ohledu na skutečné výdaje.
Příklad: IT freelancer s příjmy 1 200 000 Kč ročně a skutečnými výdaji 180 000 Kč (15 %):
- S paušálem 60 %: Základ daně = 480 000 Kč (odečteno 720 000 Kč paušál)
- Se skutečnými výdaji: Základ daně = 1 020 000 Kč (odečteno 180 000 Kč)
Rozdíl v základu daně je 540 000 Kč ročně — banka vidí 2,1× vyšší příjem.
Konkrétní příklady
| Profil | Příjmy | Výdaje | Základ daně | Příjem/měs. | Max. hypotéka* |
|---|---|---|---|---|---|
| IT freelancer, paušál 60 % | 1 200 000 Kč | 720 000 Kč (paušál) | 480 000 Kč | 40 000 Kč | ~2 980 000 Kč |
| IT freelancer, skutečné 15 % | 1 200 000 Kč | 180 000 Kč (skutečné) | 1 020 000 Kč | 85 000 Kč | ~6 340 000 Kč |
| Řemeslník, paušál 80 % | 800 000 Kč | 640 000 Kč (paušál) | 160 000 Kč | 13 333 Kč | ~990 000 Kč |
| Řemeslník, skutečné 50 % | 800 000 Kč | 400 000 Kč (skutečné) | 400 000 Kč | 33 333 Kč | ~2 490 000 Kč |
| Grafik, paušál 40 % | 900 000 Kč | 360 000 Kč (paušál) | 540 000 Kč | 45 000 Kč | ~3 350 000 Kč |
| Grafik, skutečné 10 % | 900 000 Kč | 90 000 Kč (skutečné) | 810 000 Kč | 67 500 Kč | ~5 030 000 Kč |
* Orientační výpočet: DSTI 40 %, úrok 5,2 %, 30 let, bez jiných závazků. Přesný výpočet v kalkulačce.
Kdy se přechod na skutečné výdaje vyplatí
Přechod na skutečné výdaje se vyplatí, pokud:
- Vaše skutečné výdaje jsou výrazně nižší než paušál. Typicky IT freelanceři, konzultanti, koučové — profese s nízkými provozními náklady.
- Plánujete hypotéku v horizontu 1–2 let. Potřebujete alespoň 1 (ideálně 2) přiznání se skutečnými výdaji.
- Rozdíl v dostupné hypotéce ospravedlní vyšší daň. Spočítejte si, kolik navíc zaplatíte na daních a pojistném, a porovnejte s navýšením hypotéky.
Daňové dopady přechodu
Přechodem na skutečné výdaje zaplatíte vyšší daň z příjmů a vyšší sociální a zdravotní pojistné. Příklad pro IT freelancera s příjmy 1 200 000 Kč:
| Paušál 60 % | Skutečné výdaje 15 % | Rozdíl | |
|---|---|---|---|
| Základ daně | 480 000 Kč | 1 020 000 Kč | +540 000 Kč |
| Daň z příjmů (po slevě) | ~41 200 Kč | ~122 200 Kč | +~81 000 Kč |
| Soc. + zdrav. pojistné | ~119 000 Kč | ~253 000 Kč | +~134 000 Kč |
| Celkem navíc/rok | +~215 000 Kč |
Za 2 roky (nutné pro 2 přiznání) zaplatíte navíc přibližně 430 000 Kč. Výměnou ale dostanete hypotéku o ~3,4 mil. Kč vyšší. Pokud nemovitost za ty roky poroste o 5 % ročně, čekání může být dražší než vyšší daně.
Jak výpočet provést
- V kalkulačce paušální daně porovnejte daňovou zátěž při paušálu vs. skutečných výdajích.
- V kalkulačce hypotéky pro OSVČ zadejte oba scénáře a porovnejte dostupnou hypotéku.
- Výsledek: Kolik navíc zaplatíte na daních vs. o kolik víc dostanete na hypotéce.
Hypotéka pro OSVČ — poraďte se s odborníkem
Hypoteční poradce pro OSVČ zdarma
Specialisté na hypotéky pro OSVČ.
Online hypotéka bez papírování.
Sponzorovaný obsah. Za kliknutí můžeme získat provizi bez dopadu na vaši cenu.